Статья:
28 июня, 2016 15:00
26

Дача без экстрадиции: зачем русские скупают "недвижку" в Африке

Желание выгодно вложиться в недвижимость даже в кризис привело россиян... в Африку. Если несколько лет назад наши соотечественники ограничивались виллами в ЮАР и квартирами в Тунисе, то сейчас они активно осваивают Кению, Маврикий и Ботсвану. Лайф выяснил, какие скрытые возможности дарует рынок жилья Чёрного континента.

Аналитики инвестиционной компании "Golden Hills — КапиталЪ АМ" внимательно изучают рынок недвижимости Ботсваны. Весной к ним пришёл клиент, решивший начать бизнес именно в этой южноафриканской стране. Захотел купить пастбище, чтобы выращивать коров. А заодно и домик рядом с фермой.

В Ботсвану российского бизнесмена потянула вовсе не любовь к экзотике, а холодный экономический расчёт. У него был собственный издательский дом — выпускал книги о финансах и макроэкономике. Затем книжный бизнес начал приносить убытки. Стало понятно: пора диверсифицировать активы. Издатель решил, что неплохо бы вложиться в сельское хозяйство. Только не в России, а в Африке. И урожайность там выше, и скот держать выгодно — круглый год зелёные пастбища, что значительно сокращает расходы на откорм.

— Наш клиент рассматривал разные африканские страны, но друзья посоветовали ему Ботсвану, — рассказывает директор аналитического департамента ИК "Golden Hills — КапиталЪ АМ" Михаил Крылов. — В сезон дождей там выпадает очень много осадков, что создаёт благоприятные условия для выращивания всех видов сельхозкультур. К тому же там отличные пастбища. Только мы подумали и решили, что лучше брать всё-таки не коров, а овец.

Африканские страсти

Желание клиента инвестировать в пастбища Ботсваны аналитиков вовсе не удивило. Они констатируют настоящий бум интереса к африканской недвижимости.

"За несколько месяцев 2016-го к нам обратилось более 30 российских инвесторов, желающих вложить деньги в африканские активы. За последние два года таких обращений у нас стало примерно в десять раз больше. Думаю, что спрос на африканскую недвижимость продолжит расти"

Действительно, сейчас агентства по продаже зарубежной недвижимости выставляют на продажу десятки квартир, вилл, апартаментов и отелей во всех африканских странах с относительно спокойной социально-политической обстановкой, от Марокко до ЮАР.

— Запрос на Ботсвану был первый, — рассказывает Крылов. — Чаще всего инвесторы интересуются недвижимостью на Маврикии и в Кении, реже — в ЮАР.

Предпочтения клиентов понятны — россияне традиционно выбирают недвижимость на побережье, а Ботсвана находится в глубине континента и выхода к океану не имеет. Тем не менее инвестиционные компании ждут новых заказов на эту страну. Неслучайно именно Ботсвана была признана самым привлекательным в мире растущим рынком коммерческой недвижимости. Причём как в 2014-м, так и в 2015 году. Таковы результаты исследования аналитической компании Cushman & Wakefield. В десятку лидеров вошли также ЮАР, Гана, Марокко и Тунис. Аналитики компании отмечали, что инвесторов в эти страны привлекает рост экономики, урбанизации и численности среднего класса.

В инвестиционные компании обычно приходят люди, которые готовы вложить в зарубежные активы от полумиллиона долларов. Этой суммы вполне достаточно, чтобы купить виллу на Маврикии или несколько квартир в курортном комплексе Марокко. Но в последнее время всё больше россиян ищет более оригинальные активы. В частности, всерьёз интересуются сельским хозяйством.

По словам Крылова, африканский агропромышленный комплекс привлекает более состоятельных инвесторов, которые хотят купить смешанный портфель инвестиций на сумму от 1 млн долларов. В этом случае 700 тыс. тратится на активы в России, европейских или азиатских странах, а на 300 тыс. покупается недвижимость в Африке. Ботсвана отлично подходит для занятия сельским хозяйством не только из-за климата, но и за счёт низких страновых рисков.

Это одна из самых спокойных африканских стран. Кстати, частные российские инвесторы отнюдь не стали первопроходцами на полях Чёрного континента. Ещё пять лет назад холдинг "Объединённые кондитеры", в который входят такие фабрики, как "Рот Фронт" и "Красный Октябрь", купил плантации какао-бобов в Кот-д’Ивуаре.

Дом в раю

Елена Никанорова присматривает участок земли в Диани — одном из курортных городков Кении на берегу Индийского океана. Осенью они с мужем планируют построить там дом. Подсчитали, что строительство особняка площадью 100 квадратных метров обойдётся в 100 тыс. долларов. Это на 50% дешевле, чем покупать такой же готовый. Да и предложения готового жилья для европейцев нужного Елене класса в Кении не так много.

Одна из причин — стремительный рост интереса к кенийской недвижимости со стороны иностранцев. Это провоцирует и рост цен.

— Не более чем на 5% в год, но цены на недвижимость стабильно растут, — поясняет Елена. — Я недавно на несколько месяцев ездила в Москву. Посмотрела: кризис, магазины люксовые позакрывались. Вернулась в Кению, а здесь за это время построили целую серию многоэтажных торговых центров, вилл, многоквартирных домов. Рынок тут реально развивается. Так что вкладывать деньги есть смысл.

Елене 39 лет. Она москвичка, по образованию теолог, но работала маркетологом в автосалонах и в сфере недвижимости. Её муж был директором завода по производству стройматериалов. Об эмиграции они никогда не думали. До тех пор пока 9 лет назад впервые не попали в Кению. Обычная туристическая поездка радикально изменила жизнь семьи. Райские пейзажи побережья Индийского океана произвели такое неизгладимое впечатление, что пять лет назад семья переехала в Кению на постоянное место жительства. Возвращаться в Россию Елена с мужем уже не планируют, поэтому и решили построить дом с нуля и под себя — собираются остаться там жить. "Здесь просто рай", — смеётся Елена.

Сейчас они живут в Момбасе — крупнейшем портовом городе восточноафриканского побережья, чуть севернее Диани. Елена стала соучредителем мини-отеля на 15 номеров, выполняет функции менеджера по рекламе и занимается продвижением Кении на туристическом рынке. Правда, в туристический бизнес Елена пришла не сразу. Сначала они с мужем попробовали открыть магазин свадебных платьев, но вскоре его пришлось закрыть, хотя проблем с клиентами не было. Они возникли с персоналом. За год работы пришлось уволить шесть продавцов.

— Заставить кенийца работать — это просто нереально, — вздыхает Елена. — Они этого очень не любят. Просто катастрофически. Например, продавцы в нашем магазине начинали опаздывать на два часа уже в первую же неделю работы. И это при хорошей зарплате, кондиционере в магазине, чай-кофе бесплатно. Нежелание людей работать — это здесь главная проблема для бизнеса.

И всё же экономика Кении развивается. Во многом за счёт иностранцев. Елена отмечает, что в Кении много европейцев из самых разных стран, а также китайцев и индусов. Кстати, отель, в котором она работает, принадлежит именно выходцам из Индии. "В отличие от России в Кении очень просто открыть свой бизнес, — поясняет Елена. — В первый год работы вообще не нужно платить никаких налогов."

К тому же в Кении у россиян появляется шанс почувствовать вкус совсем другой жизни. Несколько подруг Елены эмигрировали в США и Западную Европу. Там женщины с высшим образованием смогли найти работу только в сфере обслуживания — убираются в домах и ухаживают за пожилыми. В Кении иностранца на такую работу просто не возьмут. Чтобы не провоцировать рост безработицы в стране, есть жёсткие требования к визе. Иностранцев берут только на высокие должности, на руководящие позиции.

— Сначала надо получить инвесторскую визу на два года, а для этого нужно положить в банк Кении 100 тыс. долларов, — поясняет Елена. — Чтобы получить вид на жительство, деньги должны пролежать в банке семь лет.

Нетрудовые мигранты

Иностранец в Кении просто обязан жить хорошо. Именно это и притягивает сюда белых эмигрантов со всей Европы. Практически каждый из них живёт в большом доме с собственной прислугой. Например, у нашей бывшей соотечественницы Ольги есть повар, домработница и охранник. Каждый из них получает хорошую, по кенийским меркам, зарплату — 100 евро в месяц. Местные своей прислуге платят меньше.

Ольга уехала из России десять лет назад, когда вышла замуж за итальянца. В 2012-м они вместе с мужем приехали в Кению и начали покупать недвижимость. Муж занялся арендным бизнесом, а Ольга помогает ему вести дела. Идея переселиться в Кению пришла её свёкру, когда он впервые приехал туда шесть лет назад в отпуск на рыбалку. Оказалось, что там молодая семья может не только решить свой жилищный вопрос, но и хорошо заработать.

— В Италии о таком уровне жизни, как здесь, мы и мечтать не могли: там плохонький домик, требующий ремонта, стоит от 300 тыс. евро, а здесь мы купили большой особняк за 120 тыс., — вспоминает Ольга. — И, конечно, в Италии мы не могли и помыслить о прислуге: там зарплаты персонала минимум 2 тыс. евро. Да и в России нужно иметь совсем иной уровень дохода, чтобы платить зарплату трём сотрудникам.

Сейчас у семьи Ольги в собственности несколько мини-отелей и квартир в портовом городе Милинди. В этом месте традиционно селились выходцы из Италии, но за последний год Ольга встретила четыре семьи русских, которые тоже приехали в Кению за красивой жизнью. Арендный бизнес семьи процветает — квартиры на долгий срок охотно берут иностранцы, а мини-отели снимают туристы. Учитывая, что сезон в Кении круглый год, отели не простаивают. И зимой, и летом температура на побережье составляет 25—30 градусов. Здесь нет ни удушающей жары, ни сезона дождей.

Скрытые возможности

В то же время африканские страны становятся райским местом для тех россиян, которые по каким-либо причинам не могут или боятся покупать недвижимость в Европе.

"Интерес к африканской недвижимости мог вырасти после того, как чиновникам запретили иметь недвижимость за рубежом. Найти, кому принадлежит квартира в Европе, очень просто, а в Африке легко затеряться"

Кстати, в компании Penny Lane Realty уже подсчитывали, что на чиновников приходится более половины всех сделок по покупке зарубежной недвижимости.

С мнением риелторов согласна и Станислава Рейзин — наша бывшая соотечественница, которая вместе с мужем уже шесть лет живёт в Кении, а за последние восемь лет успела побывать в 20 африканских странах.

— Действительно, если где чиновникам и прятать свои активы, так это в Африке, — считает Станислава. — Здесь государство особенно не вмешивается в жизнь инвесторов.

Главное, чтобы люди с деньгами приезжали, а уж кому будет принадлежать недвижимость и как её оформить в африканских странах, всегда найдут. И главное, никому ведь в голову не придёт искать человека на Чёрном континенте.

— Ну вот у нас как люди рассуждают: украл человек денег, куда он побежит спасаться? — поясняет Станислава. — Конечно, на Майорку. И никто ведь не подумает, что он отправится в Танзанию или Намибию. А за время жизни в Африке мы встречали много людей, которые скрывались и от кредиторов, и от правосудия. И живут они тут совершенно спокойно, никто их не трогает.

Кстати, официальной статистики о том, сколько россиян покупает недвижимость в Африке, нет просто потому, что многие сделки проходят на местах даже без участия российских банков. Так поступают представители среднего класса, которые собираются купить недвижимость для собственного проживания на ПМЖ. Обычно люди приезжают на время, арендуют жильё и только через несколько лет решаются на покупку. К тому времени они уже знают местный рынок и обращаются к местным риелторам. Соответственно, до их российских коллег доходит лишь незначительная доля покупателей.

Тем не менее они есть. Например, в агентство зарубежной недвижимости EURO-RESIDENT Travel & Consulting каждый месяц обращается более 20 клиентов, желающих прикупить жильё в Африке.

"Больше всего запросов на Маврикий — по 10—15 ежемесячно, чуть меньше на Сейшелы, по 3—4 приходится на Марокко. Зачастую у людей, которые покупают недвижимость в Африке, уже есть другие активы в западных странах. При этом доходность у них невелика. Если в Европе она доходит до 10%, то это уже очень хороший показатель. Для сравнения, такой же бизнес на Сейшелах или Маврикии будет приносить своим владельцам не менее 15%"

И всё же в этих странах россияне чаще всего покупают недвижимость не для постоянного проживания, а именно для личного отдыха. Например, недавно одна из клиенток агентства купила роскошную виллу на Сейшелах с огромным бассейном и прозрачным полом. У неё собственный арендный бизнес в маленьком провинциальном городке, а чтобы сменить обстановку, россиянка регулярно ездила на Сейшелы.

И так ей там нравилось, что решила больше не останавливаться в отелях, а купить собственную виллу. Теперь большую часть времени она проводит там, а бизнесом своим управляет с пляжа на берегу океана.

В поисках экзотики

Кстати, найти в Африке европейский комфорт можно не только на популярных островах Индийского океана.

— Недавно мы заметили интересный факт: россияне купили сразу несколько объектов недвижимости в Эритрее — небольшом государстве в Восточной Африке, — рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс. — Бывшая итальянская колония заметно отличается от остального Чёрного континента и, возможно, привлекла покупателей именно своим итальянским колоритом.

В то же время эта малоизвестная в России страна может быть аналогом Египта, где раньше наши соотечественники так любили отдыхать, а затем и покупать недвижимость. Как-никак Эритрея тоже находится на берегу Красного моря. Те же кораллы, те же возможности для отдыха круглый год. Кстати, в сегменте относительно недорогой недвижимости сейчас лидирует Марокко. По той же самой причине — россияне ищут замену Египту, а сейчас ещё и Турции.

Правда, вложения в марокканскую недвижимость "Индриксонс" оценивает неоднозначно.

— В Марокко активно развиваются сёрфинг и гостиничный сектор, поэтому интерес среди иностранцев к этой стране есть, — отмечает аналитик. — В то же время цены на недвижимость там растут слишком медленно, а доходность не поднимается выше 4% годовых.

Говоря об африканской недвижимости, риелторы разбивают главный миф покупателя — там можно приобрести дом за копейки. На самом деле для европейских инвесторов и цены европейские. Даже в Марокко небольшая однокомнатная квартира будет стоить от 50 тыс. евро, а по современному курсу это почти 4 млн рублей. Кстати, столько же стоит квартира в Черногории. Дешевле, чем в Европе, только большие виллы и обслуживающий персонал. Такая политика местных властей неслучайна — африканские страны остро ищут инвесторов в свою экономику, а не любителей дешёвого отдыха.

Теги:
экономика, главное, эксклюзивы, дом, недвижимость, деньги, чиновники, африка

Другие новости