Статья:
20 июля, 2016 09:50
11

Экономист Хестанов ждёт дальнейшего снижения цен на недвижимость в Москве

Сергей Хестанов рассказал об укреплении и падении рубля, экономике нефтедобывающих стран и событиях в Турции и Европе.

Д. НАДИНА: Сегодня у нас в гостях Сергей Хестанов, экономист, советник по макроэкономике генерального директора компании "Открытие Брокер". Здравствуйте, Сергей Александрович!

С. ХЕСТАНОВ: Добрый день!

Д. Н.: Я предлагаю начать с Турции. Мы говорили о том, кто пытался провести этот переворот, не сам ли Эрдоган — со всех сторон изучили этот вопрос, а вот с экономической стороны — нет. Я увидела интересную публикацию о том, что, оказывается, рубль стал одним из бенефициаров попытки госпереворота в Турции. Расшифруйте, о чём речь?

С. Х.: Прежде всего, то, что Вы сейчас сказали, — это такой классический пример ложной корреляции. То есть если одно событие следует за другим, велик соблазн считать, что первое является причиной второго. Но по отношению к рублю, скорее всего, не так. Скорее всего, на рубль действуют два совершенно других фактора, с Турцией ни коим образом не связанные. Первый фактор — это то, что цены находятся у верхней границы коридора, который наблюдается уже достаточно давно. Второй фактор как раз имеет лёгкий политический оттенок и связан он с тем, что нам скоро предстоят выборы. Так уж повелось, причём не первый век, что обычно перед выборами монетарные власти стараются, с одной стороны, ограничить инфляцию, а с другой — способствовать стабильности национальной валюты. А поскольку и без этого для рубля обстановка относительно благоприятна, мы видим несколько парадоксальную вещь: нефть не растёт, а рубль демонстрирует такой позитив, что для тех, кому это понятно, это даже немножко подозрительно.

Д. Н.: Кстати, а с чего вдруг рубль демонстрирует позитив?

С. Х.: Это заставляет задуматься, причём главное, над чем следует задуматься, — это причина этого. Так вот, скорее всего, долгосрочных и устойчивых причин демонстрировать такой рост у рубля нет. Переводя это на сугубо бытовой язык, это означает, что если вы ранее подумывали, а не купить ли вам иностранную валюту, то сейчас для этого неплохое время.

"Существует вероятность того, что где-то в октябре, после выборов, всё вернётся на круги своя, потому что у нас до сих пор дефицит федерального бюджета 4%"

 Для справки: безопасным считается уровень до 3%. Соответственно, до тех пор, пока он превышает безопасный уровень, давление на рубль, скорее всего, сохранится.

Д. Н.: Давление на рубль есть, но тем не менее, он активно укрепляется, а нефть сильно не дорожает. Хочется предположить, что это перед выборами нас так успокаивают. Или нет?

С. Х.: Нет-нет. Интервенции Центральный банк в последнее время не проводит. Если бы он проводил, мы бы это видели по снижению международных резервов, чего, в общем-то, особо не происходит. Но ЦБ имеет много рычагов влияния на монетарную политику, один из них, который чаще всего остаётся за пределами внимания, — это нормы резервирования. Это — показатель, который говорит, что при привлечении каких-либо пассивов какую-то часть коммерческий банк обязан направить в обязательные резервы. Недавно наш Центральный банк, с одной стороны, немножко снизил нам ключевую ставку, что вызвало у многих бурю радости, а с другой — радость очень быстро прошла, потому что ЦБ тут же увеличил норму резервирования, в результате чего количество доступных денег в банковской системе от этого вовсе не выросло. Хотя при этом ставка формально была снижена. Поэтому я думаю, что Центробанк ограничивает давление на рубль не за счёт интервенций, а за счёт управления нормой резервирования. Кстати, использовать норму резервирования в качестве инструмента регулирования предложения ликвидности очень любит Китайский народный банк. А у нас он используется редко, недавно это как раз и было сделано.

Д. Н.: Вернёмся к Турции. У них была попытка военного переворота, тут же осложняются отношения с США. Всё это должно было привести к тому, что национальная турецкая валюта девальвировалась бы хотя бы немножко. Если бы нечто подобное у нас произошло, у нас рубль давно бы уже обрушился. А турецкая валюта почему-то держится. С чем это связано?

С. Х.: Прежде всего, надо отметить, что военные перевороты в Турции происходят достаточно часто. Даже в новейшей истории их было достаточно много. Примерно половина была успешной. Причина относительно спокойного поведения турецкой лиры гораздо проще. Она связана с тем, что в Турции курс национальной валюты реально образуется путём свободных торгов на рынке. Там никому не приходит в голову искусственно его повышать или понижать. Причём это — практика десятилетий. Смотреть ведь надо не только на события последних дней. И если посмотреть, что происходит там последние несколько лет, то будет понятно, что турецкая лира довольно успешно девальвировалась. И уровень инфляции временами там чуть ниже, чем у нас, а временами — чуть выше.

В этих условиях все возможные негативы для национальной валюты банально были заложены в цены. Именно поэтому фондовый рынок Турции достаточно спокойно отреагировал — он снизился, но не катастрофически. И национальная валюта восприняла это достаточно спокойно. Кроме того, как только стало понятно, что переворот не удался, тут же все сделали выводы о том, что с краткосрочной точки зрения, ничего и не произошло. Никаких разрушений, катаклизмов, которые вызвали бы паралич хозяйственной жизни страны, нет и слава богу. Это породило достаточно спокойную реакцию. А вот долгосрочные последствия, скорее всего, будут гораздо более глобальными, но до них довольно далеко. Если вспомнить историю Турции, то, начиная с важнейшего лидера Кемаля Ататюрка, который фактически выстроил турецкое государство в современном виде, в Турции военные играли довольно интересную роль. Они играли роль светского, довольно прозападного агента влияния. Предыдущие военные перевороты, которые закончились успешно, приводили к тому, что влияние исламистов каждый раз ограничивалось. Сейчас эта попытка, которая не увенчалась успехом, привела к тому, что, скорее всего, позиции политического ислама в лице Эрдогана будут усиливаться. Это означает, что постепенно будут уменьшаться светские свободы. Не за горами те или иные ограничения в области экономики. Поэтому в долгосрочной перспективе, скорее всего, последствия будут достаточно негативными. Но до них довольно далеко. Эрдоган находится у власти давно, и до сих пор все его преобразования были плавными, поэтому это всё вопрос 3-10 лет.

Д. Н.: Исламских государств ведь у нас несколько. Некоторые из них демонстрируют довольно неплохую экономическую устойчивость, некоторые весьма слабы. Но если посмотреть на старые, традиционные исламские государства — Саудовская Аравия, Иран — что происходит с экономикой в тот момент, когда государство активно начинает выводить религиозную доктрину?

С. Х.: Как правило, экономика падает. Единственный прецедент, когда не произошло падения экономики на фоне роста исламизации, — это Саудовская Аравия. Но понятно, что приводить в пример их экономику при таких запасах и объёмах производства нефти — не совсем корректно. Все исламские государства, где нет каких-то больших природных ресурсов, как правило, имеют очень скромные экономические показатели — очень низкий ВВП на душу населения. И с экономической точки зрения, они привлекательными не являются. Может, я ошибаюсь, но в новейшей истории прецедентов экономически успешного исламского государства с невысоким уровнем светских свобод в общем-то не было.

Д. Н.: "А чего вдруг рубль укрепился на фоне падающей нефти?" — пишет слушатель. А я дополню — а долго ли ещё рубль будет укрепляться?

С. Х.: До выборов, скорее всего, рубль будет чувствовать себя хорошо. А вот с октября вероятность того, что рубль заметно упадёт, резко возрастёт.

Д. Н.: Примем звонок.

СЛУШАТЕЛЬ: Полтора-два года назад Вы обещали, что цены на недвижимость в Москве упадут до 1700-1800 долларов за квадратный метр. На сегодняшний день они — 2800 долларов. Будет ли понижение, по Вашему мнению, и когда?

С. Х.: Во-первых, я хочу уточнить цифры. Сейчас цены гораздо ниже и составляют где-то в районе 2200-2300 долларов за квадратный метр. Во-вторых, целевой уровень, куда весьма вероятно цены дойдут, — это даже не 1800, а ближе к 1700 долларов за квадратный метр. Но речь идёт, с одной стороны, о стандартном условном квадратном метре эконом-класса, в разных районах и на разных объектах эта цена, конечно, разная. И во всех прогнозах такого типа имеет значение время. Для того, чтобы этот прогноз реализовался, надо подождать. Но если понаблюдать за ценами практически с тех времён, когда записи по сделкам стали доступны, на графике цен на московскую недвижимость наблюдается классическая фигура технического анализа, которая хорошо изучена на фондовом рынке, и называется она по-русски "голова и плечи", по-английски — head and shoulders. И вот эта фигура говорит о том, что цены вернутся туда, откуда начался рост. Если внимательно посмотрите на график, там увидите одну площадку, где цены стояли долго — в районе 1600-1700 долларов. А вторая цифра — около 600 долларов за квадратный метр.

Д. Н.: Я правильно понимаю, что сейчас спрос на недвижимость в Москве крайне низок? Он один из самых низких за несколько последних лет.

С. Х.: Экономика, мягко говоря, демонстрирует отрицательные темпы роста, и на этом фоне у потенциальных покупателей просто отсутствуют ресурсы для приобретения. Кроме того, до сих пор недвижимость в Москве остаётся гораздо дороже, чем во многих развитых странах, что потенциально создаёт условия для снижения цен.

Д. Н.: В таком случае, почему цены не падают быстрее? Если покупателей нет, а желающих продать недвижимость полно.

С. Х.: Вы забываете о том, что в течение 15 и более лет в России действовала религия московского квадратного метра. Когда, начиная с 1999 года, цены много лет росли, это вызвало настроения у большинства собственников о том, что так будет всегда. Сейчас происходит болезненный крах этой религии, но рынок недвижимости очень инерционный, там все процессы идут медленно. Даже снижение рынка после дефолта 1998 года, а вспомните, какие тогда были тяжёлые времена, шло не очень быстро. Поэтому подождём. Пока события развиваются в соответствии с прогнозом, но несколько медленнее, чем ожидалось.

Д. Н.: Ещё один звонок.

СЛУШАТЕЛЬ: Может быть, рубль связан с приватизацией? Потому что "Алросу" уже приватизируют в основном иностранцы. Может, на это и нацелено — чтобы иностранцы у нас всё покупали?

С. Х.: Дело в том, что пока объёмы приватизации не просто ниже, а на порядки ниже, чем это предполагало правительство. Поэтому вряд ли правильно связывать движение рубля с любыми сделками по приватизации. Кроме того, не все формальные иностранцы являются фактически таковыми. Часто в качестве иностранного покупателя выступают вполне себе российские деньги, которые просто предпочитают находиться в другой юрисдикции. Именно поэтому один из крупнейших инвесторов в российскую экономику — это маленькая гордая республика Кипр, чьё население гораздо меньше населения одного микрорайона любого крупного города. Поэтому тут надо чётко различать, где настоящие иностранцы, а где наши люди.

Д. Н.: Слушатели возмущаются, спрашивают, почему Вы не считаете успешными Катар, Саудовскую Аравию, Эмираты? И какой главный критерий успешности — уровень жизни населения или условные показатели?

С. Х.:

"Я не считаю Саудовскую Аравию, Катар и Эмираты успешными по очень простой причине. Давайте посмотрим на степень их успешности после того, как у них либо закончится нефть, либо цены на неё сильно упадут"

 Вот после этого можно будет определить степень успешности этих государств гораздо более объективно. Потому что в этих государствах просто огромные запасы углеводородов при маленьком населении. Государство не очень умело их продаёт и делится частью прибыли с населением, этого не отнять. Но вряд ли это является фундаментом хоть сколько-нибудь долгосрочного успеха. Более того, я вспомнил очень интересный исторический пример относительно успешности религиозных государств в более широком контексте, чем исламские. Ведь на самом деле, в истории были прецеденты католических государств. Очень яркий прецедент, хорошо изученный, — это Испания в средние века. Тогда Испания захватила значительную часть Латинской Америки, огромный поток золота и серебра привёл к тому, что на некоторое время Испания стала мировой державой. Но по мере того, как этот поток исчерпался, что из себя сейчас представляет Испания? Ну да, люди живут лучше, чем в России, но хуже, чем в той же Германии. Поэтому сильное увлечение государства любой религией заканчивается падением экономического роста, ухудшением жизни людей и снижением веса государства на мировой арене. Испания — яркий тому пример.

Д. Н.: Я ещё вспомнила Португалию, про то, какое это было великое государство, которое снаряжало корабли.

С. Х.: Да. Испания и Португалия похожи. Сценарий там был абсолютно одинаковый. На некоторое время роль этих государств выросла, а потом, как только эти богатства были исчерпаны, всё вернулось на круги своя.

Д. Н.: А ведь интересно, что за свою колониальную политику некоторые государства платят до сих пор. Мы наблюдаем то, что происходит во Франции, к примеру, где мигранты в третьем поколении делают то, что делают.

С. Х.: Да. Но опять-таки, то, что сейчас происходит в Европе, тоже уже было. События 70-х годов преодолены были очень простым способом: были сильно ужесточены законы в области полиции, и проблема была решена. Поэтому, скорее всего, современную Европу ждёт примерно такой же сценарий.

Д. Н.: Закручивание гаек?

С. Х.: Да, именно. И спустя некоторое время после этого закручивания гаек ситуация нормализуется.

Д. Н.: "Рубль стабилен, нефть стабильна, а цена бензина всё растёт и растёт. Почему?" — спрашивает слушатель.

С. Х.: Тоже вечный вопрос. Потому что более 60% стоимости бензина — это налоги и акцизы. Соответственно, бюджет дефицитен, министерство по налогам и сборам принимает меры по увеличению наполнения бюджета. Именно поэтому бензин и дорожает. То есть в стоимости бензина стоимость нефти составляет не слишком большую величину. В зависимости от сорта, места производства речь идёт максимум о 30% стоимости. Поэтому что бы ни происходило с нефтью, то, что происходит с налогами и акцизами, — гораздо важнее.

Д. Н.: Вы говорите, что страны, где есть ресурсы, хорошо живут. И больше у них нет никаких объективных причин для того, чтобы хорошо жить. Почему у всех стран, где есть ресурсы, всё хорошо, а у нас — нет?

С. Х.: Рискну сказать такую возможно провокационную вещь: для того, чтобы жить хорошо только за счёт ресурсов, у нас избыточное население. Если бы россиян было миллионов 15, мы на тех ресурсах, которыми располагаем, жили бы просто шикарно. Но у нас численность населения такова, что содержать его за счёт ресурсов, как это происходит в Саудовской Аравии, мы не можем. То количество нефти, которым мы располагаем, сопоставимо с Саудовской Аравией. Но в Саудовской Аравии население около 30 миллионов, а у нас — 146. Вот вам и показатель. При том, что в Саудовской Аравии сложный статус получения гражданства.

Д. Н.: Зато у граждан прекрасные условия для жизни. Дом на 18-летие, 10 тысяч долларов как только ребёнок родился — много восточных сказок рассказывают.

С. Х.: Мы уже поняли, каким должно быть население России, чтобы существующих ресурсов хватило на жизнь, как в Саудовской Аравии. На самом деле, даже больше, поскольку у нас более суровый климат, больше расстояния и так далее. Поэтому для того, чтобы государство было богатым только за счёт ресурсов, необходимо, чтобы ресурсов было много, а населения — мало. Кстати, довольно большая проблема Саудовской Аравии, которая, скорее всего, уже в ближайшее десятилетие скажется, заключается в том, что темпы роста населения очень высоки. И не факт, что тем гражданам, которые сейчас являются детьми, впоследствии хватит ресурсов.

Но раз уже мы эту тему затронули, то я расскажу ещё одну подробность, которая базируется на очень серьёзной научной работе Макса Вебера "Протестантская этика и дух капитализма". Он показал, что особенность протестантской религии такова, что, как правило, процент успешных в экономике людей-носителей этой религии заметно выше, чем у других традиционных религий, как ни странно. Он собрал статистику начала XX века, и оказалось, что среди предпринимателей, бизнесменов, учёных доля протестантов гораздо выше, чем доля протестантов населения Европы. И если посмотреть на карту, то большинство стран с несырьевой экономикой, где очень высокий уровень жизни, люди тоже протестанты. Связано это с особенностями религии. Здесь полностью отрицать связь с религией, к сожалению, не получится.

Д. Н.: Не так давно мы наблюдали за референдумом в Швейцарии, они там собирались монетизировать льготы, отменить все существующие пособия и выплаты, но зато обеспечить всех граждан страны ежемесячным содержанием в размере около двух тысяч евро. Люди пришли на референдум и проголосовали против. Они сказали, что не хотят этого безусловного дохода. Такой формат организации жизни государства вообще реален? Почему бы у нас такое не сделать?

С. Х.: Во-первых, чтобы понимать результат референдума, нужно хоть чуть-чуть понимать особенности Швейцарии. Это, наверное, единственное современное государство, которое живёт в условиях прямой демократии. Там, кстати, референдумов и выборов очень много. Неявка на выборы без уважительной причины ведёт к наложению огромного штрафа. Причём референдумы бывают по самым разным поводам, иногда даже, с нашей точки зрения, по совершенно анекдотическим. Сейчас у нас весь центр Москвы перекопан, там идёт масштабная реконструкция, а в Швейцарии такие вопросы выносятся на референдум. У меня один из друзей был в Швейцарии в научной командировке и наблюдал референдум на тему строить фонтан или нет. Были сторонники и противники, и, в конце концов, решили фонтан не строить. Теперь, по их законам, в течение пяти лет выносить на референдум строительство фонтана запрещено. Швейцария в этом плане очень необычная страна. Швейцарское общество — очень зрелое, уровень образования высокий. И это очень дорогая страна, для них 2250 евро — это очень скромная жизнь. Но с другой стороны, граждане подумали, что очень многие люди, получая такой доход, будут не заинтересованы трудиться. Как следствие начнётся деградация, а как только таких людей станет достаточно много, система просто рухнет. Люди это понимают, поэтому они проголосовали против.

Д. Н.: А если бы у нас подобный референдум произошёл?

С. Х.: На самом деле, это не тяжело посчитать. Допустим, мы решили ввести в России базовый основной доход, всем гражданам России, включая бомжей и грудных младенцев, выплачивается ежемесячная определённая сумма. Если предположить, что бюджет останется таким, какой он есть, с учётом того, что все существующие госструктуры остаются на своих местах, единственные деньги, которые получится перераспределить, — это пенсии. Количество людей, получающих пенсии, у нас 30 с небольшим миллионов человек. Население — 140 миллионов. Значит, выплаты будут от трёх до четырёх тысяч рублей в месяц. Вот и подумайте, привлекательно ли такая сумма выглядит?

Д. Н.: Не слишком.

Д. Н.: Слушатель спрашивает: "Не проще ли создать тарифную сетку и почасовую оплату, а доходы в бюджет должны идти на социальные программы. Что скажете?"

С. Х.: Давайте вспомним советские времена. Была тарифная сетка, и чем это всё закончилось?

"Обычно чем сильнее государство присутствует в экономике, тем хуже, с точки зрения потребителя, ситуация на потребительском рынке"

 Поговорите с любым человеком, который был достаточно взрослым в эпоху Советского Союза, спросите его, как обстояло дело с покупкой продовольственных товаров. Сейчас уже забыли, а я хорошо помню, застал те времена, когда рассказывали анекдот про пять сортов колбасы в магазине и никто в это не верил, потому что колбасы не было вообще. Сейчас же в самом захудалом супермаркете как минимум 55 сортов колбасы, а в больших глаза разбегаются. Вспомните, каким событием была покупка джинсов. Современной молодёжи этого не понять, а я копил деньги, довольно долго, чтобы самые первые свои джинсы купить.

Д. Н.: Зато сколько радости! Ведь сейчас пойдешь, купишь джинсы и разве испытываешь такое удовольствие?

С. Х.: А на машину большая семья копила десятилетиями.

Д. Н.: У нас сейчас в регионах нечто подобное.

С. Х.: Даже на б/у машину, а сейчас бывшие в употреблении машины не так уж и дорого стоят. Поэтому любые попытки регулировать экономику заканчиваются дефицитом, низким качеством товаров и так далее. Мы это уже проходили, и будь так всё хорошо с тарифной сеткой, Советский Союз бы не распался.

Д. Н.: "Как сохранить баланс между закручиванием гаек и соблюдением основных прав человека?"

С. Х.: Это сложнейший вопрос, ответ на который тянет на Нобелевскую премию, поэтому за разумно короткое время я даже пытаться не буду отвечать.

Слушатель: Недавно выступал министр строительства Мень, и я задавал ему вопрос по поводу недвижимости, возможна ли цена 1000 долларов или 1500 долларов за квадратный метр, он сказал, что в Москве этого просто не может быть, это иллюзия. Можете прокомментировать, что он имел в виду и как они могут держать цены?

С. Х.: Могу прокомментировать. Дело в том, что рынок недвижимости в России и тем более в Москве отнюдь не является свободным. То есть любой желающий не может получить участок и начать строительство. Соответственно, в сфере недвижимости очень высока доля так называемой административной ренты.

Причём речь идёт не только о коррупционных моментах, просто о том, что получить многие разрешения, даже абсолютно легально, очень тяжело, дорого и медленно. Вот эта административная рента и повышает стоимость недвижимости в Москве. Но с другой стороны, вспомните, ведь после дефолта 98-го года недвижимость упала с уровня 1000-1100 тех долларов, а понятно, что доллар 98-го года гораздо побольше доллара современного, до уровня в 500-600 долларов за квадратный метр. И рост до нынешних уровней занял довольно продолжительное время. Опять-таки, в такой не бедной стране, как Германия, в городах, где с работой хорошо, а это прежде всего западная Германия, квадратный метр эконом-класса стоит от 700 евро. А в городах, где с работой плохо, это бывшая ГДР, можно найти квартиру по цене в 300-350 евро за квадратный метр. При том, что стоимость строительных материалов там гораздо выше, чем у нас, про стоимость труда я просто молчу, уровень доходов населения, который тоже влияет на стоимость недвижимости, заметно выше, чем у нас. По последним данным, раз в пять выше. И, тем не менее, не разоряются строительные компании в Лейпциге, как-то работают, продают недвижимость. Поэтому, опять-таки, в ближайшей перспективе это маловероятно. Та цифра, которую я озвучил — 600 долларов за квадратный метр, это пессимистический сценарий, реализация которого маловероятна. Но дело в том, что полностью игнорировать пессимистический сценарий нельзя. А представьте себе, что нефть будет стоить 25 долларов, представьте, что это падение будет не краткосрочным, как в прошлый раз, когда она до 27 долларов за баррель падала, а как в 86-м году — лет на пятнадцать? Поэтому то, что кажется диким сейчас, совсем не факт, что будет диким спустя некоторое время.

Д. Н.: Вы ещё говорите про административную ренту, а мне почему-то всегда казалось, что наши крупные строительные компании просто с жиру бесятся. Они зажрались, они набивают мошну почём зря. Ведь кого они нанимают на работу? Они же не местных жителей нанимают. Они мигрантов приглашают, платят им по 20 тысяч рублей, они живут в свинских нечеловеческих условиях, экономят абсолютно на всем.

С. Х.: Вот то, что вы сейчас озвучили, это популярное заблуждение. Не стоит проводить параллели между девелопером и производителем работ. Это совершенно разные организации. В России с высокой точностью оценить себестоимость строительства сложно, уж очень разные цифры называют, но мне довелось неформально побеседовать с владельцами двух строительных компаний, но не в московском регионе. Один строит на юге России, а другой в уральском регионе. И с одним, и с другим, чего греха таить, немало коньяка пил и пытал, сколько же стоит квадратный метр. И вот два человека из разных регионов, не знакомые друг с другом назвали абсолютно одинаковые цифры. Без разрешений, коммуникаций и административной ренты техническая стоимость строительства квадратного метра хорошей панели составила, по их мнению, от 200 до 300 долларов с прибылью производителя работ. И один из них похвастался, что если кто-то решит ему вопрос с землёй, коммуникациями и разрешительной документацией, то он берётся за три года построить улицу Москва - Санкт-Петербург. Я склонен верить этой оценке, просто потому, что её дали разные, не знакомые друг с другом люди в весьма неформальной обстановке. У нас значительная доля в стоимости недвижимости это стоимость той самой административной ренты, причём, ещё раз подчеркну, что речь идет не о злоупотреблениях, а о гигантском количестве самой разной документации, которую нужно заказывать, оформлять, ждать долго. Именно поэтому у нас недвижимость и стоит дороже, чем во многих развитых странах, где и материалы дороже, и труд дороже, и доходы граждан больше.

Д. Н.: Это одна сторона вопроса. С другой стороны, у нас огромный жилищный фонд, построенный в советское время, где тоже продаются квартиры. И где цены зачастую выше, чем в новостройках. Здесь ведь ценообразование вообще с потолка берётся?

С. Х.: Почему с потолка? Вовсе нет. Это вопрос торга покупателя и продавца. Причём сейчас, наверное, даже в последние год-полтора, наблюдается интересное явление: сейчас более рыночно ведут себя не владельцы готовой недвижимости, граждане, а застройщики. Забавно, но сейчас большинство частных владельцев недвижимости предпочитает ждать, надеясь на возврат цен к тем уровням, где они были. А многие застройщики, в том числе из-за того, что они имеют необходимость платить по кредитам, действуют более рыночно. Не стоит забывать ещё об одном факторе, который выпадает из внимания, на рынок недвижимости в России, в Москве он скоро подействует сильно. Это налоги. Пока большинство россиян и большинство москвичей платят очень небольшой налог на недвижимость, многие его вообще не замечают. Но чем хуже дела с наполнением федерального бюджета, тем больше желание взять с граждан больше налогов. Недвижимость - идеальный объект для налогообложения. Её невозможно спрятать. Её невозможно вывести в офшоры. Её почти невозможно никак оптимизировать. Поэтому, скорее всего, в обозримом будущем мы увидим сильное увеличение налогов на недвижимость, которое тоже повлияет на цены.

Д. Н.: Спасибо! Сергей Хестанов, экономист, был в нашей студии, ждём Вас снова!

Теги:
звук, экономикапорусски, сергейхестанов, экономика, деньги, недвижимость, эксклюзивы

Другие новости