Статья:
9 сентября, 2016 20:10
19

Дорогие квадраты. Как осенью выгодно купить или продать квартиру в Москве

Риелтор Константин Барсуков рассказал в прямом эфире Лайфа, как в ближайшее время изменятся цены на первичном и вторичном рынке недвижимости в столичном регионе.

А. МИТНОВИЦКАЯ: Вы сказали, что к концу осени рост уже будет. На сколько процентов?

К. БАРСУКОВ: Я думаю, что к концу декабря где-то в районе 5%.

А. М.: Это ведь немало.

К. Б.: Немало. Но я думаю, что так будет.

А. М.: Вы говорите о первичном жилье?

К. Б.: Нет, о вторичном. Первичка не будет так дорожать.

А. М.: Но всё-таки будет?

К. Б.: На 1-2%. Первичка всегда хочет подорожать, но им тяжело. Им хочется увеличить стоимость квартир, потому что всё-таки растут стоимости стройматериалов и прочее, но они прекрасно понимают, что если взвинтят цены, то у них квартиры покупать не будут. Поэтому рост цен всегда будет компенсироваться акциями. Они сейчас могут поднять цены на осень, потом перед Новым годом провести какую-то акцию. Поэтому первичка сильно расти не будет.

А. М.: То есть наиболее выгодные периоды для покупки квартиры — это как раз праздничные дни?

К. Б.: Да. Или летний период. Но нужно смотреть: они пишут, что здесь и сейчас скидка 20%, но потом она продлевается ещё на месяц, потом ещё. Когда-то, может, она перестанет продлеваться, но я понимаю, что если они реально поднимут ценник на 20%, то это выйдет за рынок, и никто у них покупать не будет.  

Полную версию программы "Экономика по-русски" с Константином Барсуковым читайте ниже и слушайте в аудиозаписи.

 

А. МИТНОВИЦКАЯ: В студии Константин Барсуков, член Российской Гильдии Риелторов, эксперт рынка недвижимости. Здравствуйте!

К. БАРСУКОВ: Добрый день.

А. М.: Вчера была новость о том, что самая дорогая квартира в российской столице выставлена на продажу, она находится на Пречистенке, 13. Вы в курсе этой новости?

К. Б.: Нет, не в курсе.

А. М.: А это очень важное сообщение. Стоит она более миллиарда рублей, это невероятная сумма. На эти деньги можно купить трёхэтажную резиденцию площадью 540 квадратных метров.

К. Б.: Где?

А. М.: Где-то в Подмосковье, судя по всему. Можете рассказать, кто эти люди, которые покупают квартиры ценой более миллиарда рублей?

К. Б.: Люди, у которых есть на это деньги.

А. М.: Там действительно красивые, шикарные дома, хочется в них жить, но откуда такие цены?

К. Б.: Вы ведь понимаете, что у всех свои заработки. Есть люди, которые зарабатывают 50 тысяч рублей в месяц, а есть те, кто зарабатывает четыре-пять миллионов в месяц. У нас в компании были одобрения ипотечных кредитов при таких заработках.

А. М.: А при таких заработках ещё берут кредиты?

К. Б.: Ну, а зачем деньги вынимать из бизнеса, если речь идёт о покупке квартиры? Кстати, люди там работали по найму, но в целом — зачем копить, если есть возможность купить и выплатить кредит? Речь, конечно, шла о покупке не типовых квартир, а тех, которые стоили порядка 50-100 миллионов рублей.

А. М.: Если говорить о таких квартирах, в среднем сколько стоят апартаменты в "Сити"?

К. Б.: Тяжело говорить о средних ценах. Средняя цена на элитном рынке недвижимости — это фикция. На самом деле, вообще нет средней цены нигде.  

Москва — это такой многообразный город, в котором можно купить квартиру, начиная от четырёх миллионов, заканчивая миллиардом, к примеру
Константин Барсуков

Ценовой диапазон абсолютно разный, поэтому средних цен не существуют. Люди начинают на что-то ориентироваться, а это плохо.

А. М.: Мне всегда казалось, что "Сити" — это образец невероятной дороговизны. Но что же такого может быть в квартире, которая стоит больше миллиарда, чего нет в других квартирах такого уровня?

К. Б.: Давайте разделим цену экспозиции, то есть цену, за которую выставили квартиру на рынок, и цену, за которую продали. Понятно, что если выставили за миллиард, то надо думать о том, что дисконт в 10% — это 900 миллионов, а это большая цифра. Может, эта квартира и не стоит столько, может, люди её переоценили. Эту квартиру нужно смотреть, сравнивать с аналогами, чтобы понять, что в ней есть. Может быть, это какое-то историческое место.

А. М.: А вам легко посчитать налог на такую квартиру?

К. Б.: 2% от оценки по кадастру.

А. М.: А кадастр будет другим в данном случае?

К. Б.: Кадастровая оценка может быть совершенно другой. Сейчас, конечно, она довольно приближена к рынку, но, говоря о дорогих квартирах, это большой вопрос. В эконом-сегменте оценка зачастую бывает выше рыночной стоимости. А если вы знаете адрес дома, вы можете легко узнать цену квартир с аналогичным метражом на сайте "Росреестра". С дорогими объектами всё плохо, потому что налогообложение на недвижимость состоит из следующего: есть 0,1% для жилых квартир, а для квартир стоимостью более определённой суммы — 20 миллионов, если я не ошибаюсь — идёт налог 2%.

О том, как изменятся цены на квартиры в Москве в ближайшее время

А. М.: Число сделок со вторичным жильём в Москве выросло на 35%, это данные "Росреестра", вроде как.

К. Б.: Это вы по какому периоду смотрите?

А. М.: Насколько я понимаю, это август.

К. Б.: Это логично. Надо отталкиваться от периодов. Вернёмся в 2015 год. Тогда все прогнозировали, что цены на недвижимость упадут, потому что рынок остановился. Говорили, что цены упадут на 30-40%. Но эти люди были далеки от рынка недвижимости.

А. М.: Вообще все говорили: "Потерпите, скоро цены так упадут, что можно будет брать квартиры пачками".

К. Б.: Да, а все эксперты, и я в том числе, говорили о том, что цены упадут максимум на 15%. Так и получилось.

А. М.: А почему те, кто мало разбирается, говорили о 30%, а те, кто глубже, — о 15%?

К. Б.: Потому что те, кто мало разбираются, не чувствуют рынок, они не сидят на нём. Я прошёл уже три кризиса в течение своей риелторской практики. Мои коллеги, которые работают с 90-х годов, прошли пять кризисов. Они понимают, как ведут себя люди в кризис, когда они устают и так далее. Я понимал, когда банки начали снижать ипотечные кредиты, понимал психологически комфортную ставку. Исходя из этого, я понимаю, когда рынок начинает оживать, и делаю из этого прогноз.

Я знаю психологию продавца, который не готов по низкой цене продавать, он лучше уберёт квартиру с рынка
Константин Барсуков

Возвращаясь к "Росреестру", они дают хорошую, правильную статистику по количеству сделок, по которой можно судить о росте спроса. Но тут нужно оговориться, что 35% — это хорошо, но они сравнивают, скорее всего, с летом, а у нас лето 2015 года было мёртвым сезоном. Поэтому по сравнению с ним вторичный рынок, конечно, стал активным.

А. М.: В августе 2016 года было 9900 переходов прав на основании договора купли-продажи, это на 35% больше, чем в августе прошлого года.

К. Б.: Да. Если мы сравним данные за полгода, то там, конечно, рост будет не такой. Но если сравнивать помесячно, за апрель, май, то виден рост. Рынок реально оживает, но не на 35%, а на 15-20%. Несмотря на мнения некоторых далёких от рынка людей, мы скоро увидим рост цен.

А. М.: Не только вы об этом говорите. Некоторые застройщики уже даже намекают, что собираются повысить цены.

К. Б.: Люди часто верят в то, во что им хочется верить. Почему-то считается, что риелторы хотят, чтобы цены росли, как будто бы они влияют на ценообразование. Риелторы на него не влияют, это правда. Более того, я могу сказать, что нам легче работать на спокойном рынке, когда цена стабильна. Потому что 70% сделок на рынке — это сделки с обменами. И период роста цен это — самое ужасное время. Понятно, что для профессионалов это — самое хорошее время, с точки зрения заработков, но с точки зрения обычных сделок, это — самое трудное время. В 2002 году, когда был жуткий рост цен, я в семь утра с деньгами приезжал на квартиру, которая нам нравилась, мы брали продавца за руку и ехали вносить аванс. Потому что если мы уйдём, к нему придёт кто-то и предложит больше. Рост цен достигал 2-3% в месяц. Представляете, какие это деньги? Невозможно было делать обмены, приходилось изобретать всякие вещи. Поэтому нам лучше работать на спокойном рынке. Когда мы говорим, что цены растут, это не значит, что мы пытаемся повлиять на них, а даём некий совет. 

Вот к концу осени мы увидим рост, потому что уже слишком долго рынок находится на дне
Константин Барсуков

А. М.: А что с первичным жильём?

К. Б.: Там не будет такого роста, потому что с ним ситуация лучше, чем со вторичным. В 2015 году вторичка находилась в полной депрессии, и ставки по ипотеке были в большинстве банков — за 20%. А вот в первичке как раз была господдержка, ставки 12%, и всё хорошо. Ну, как хорошо — не очень хорошо, но нормально. Поэтому если сравнивать цены, происходит нонсенс: в 2013 году квартира в новостройке в городе Железнодорожный стоила 4,5 миллиона, и сейчас то же самое. На вторичке не так. Цена квартиры, которая была в 2014 году, процентов на 10 будет ниже.

Рост цен произойдёт, потому что будет компенсация: у нас в 2015 году был чистый провал процентов на 15, плюс добавляем инфляцию 10%
Константин Барсуков

Понятно, что добавлять её хорошо, когда идёт рост зарплат, которого у нас нет. Поэтому инфляцию можно добавлять, когда люди начнут получать больше физических денег, и будет больше денежной массы. А сейчас у нас пока играет роль отложенный спрос, просадка на 15%, позволяющая делать жильё более доступным, доступная ипотека под 12%. Всё это влияет на то, что люди начинают активно покупать. А раз они начинают активно покупать, продавцы начинают активнее продавать, меньше торгуются, у них возникает желание чуть-чуть приподнять цены. А когда у людей через годик вырастет денежная масса, цены будут расти ещё больше, и инфляционные издержки тоже будут отыгрываться.

А. М.: Вы сказали, что к концу осени рост уже будет. На сколько процентов?

К. Б.: Я думаю, что к концу декабря где-то в районе 5%.

А. М.: Это ведь немало.

К. Б.: Немало. Но я думаю, что так будет.

А. М.: Вы говорите о первичном жилье?

К. Б.: Нет, о вторичном. Первичка не будет так дорожать.

А. М.: Но всё-таки будет?

К. Б.: На 1-2%. Первичка всегда хочет подорожать, но им тяжело. Им хочется увеличить стоимость квартир, потому что всё-таки растут стоимости стройматериалов и прочее, но они прекрасно понимают, что если взвинтят цены, то у них квартиры покупать не будут. Поэтому рост цен всегда будет компенсироваться акциями. Они сейчас могут поднять цены на осень, потом перед Новым годом провести какую-то акцию. Поэтому первичка сильно расти не будет.

А. М.: То есть наиболее выгодные периоды для покупки квартиры — это как раз праздничные дни?

К. Б.: Да. Или летний период. Но нужно смотреть: они пишут, что здесь и сейчас скидка 20%, но потом она продлевается ещё на месяц, потом ещё. Когда-то, может, она перестанет продлеваться, но я понимаю, что если они реально поднимут ценник на 20%, то это выйдет за рынок, и никто у них покупать не будет.  

Это как в магазинах: на ценниках зачёркнутая цена, хотя этой цены и не было никогда. Я думаю, что многие так и действуют
Константин Барсуков

Поэтому с точки зрения покупки, сейчас, как это ни парадоксально, вторичка более интересна, на мой взгляд, чем первичка. Первичка сейчас не даёт такого роста, как раньше: вложил на уровне котлована, подождал два годика, и потом процентов 40-50% — бах! Сейчас такое уже вряд ли будет.

За годы кризиса застройщики перешли к каким-то интересным проектам, когда в эконом-сегменте присутствуют интересные архитектурные решения, дома с какими-то интересными планировками, террасами, высокими потолками. Застройщики начинают понимать, что людям нужна не просто какая-то бетонная коробка, а инфраструктура, какие-то парки, какая-то изюминка. Вот в такие проекты можно вкладываться.

О том, как выбрать хорошую квартиру в Подмосковье

А. М.: Слушатель просит совета: "На какие города Подмосковья стоит обратить внимание при покупке жилья, чтобы сочеталась быстрая доступность к Москве и экономность покупки?"

К. Б.: К Москве нет транспортной доступности, кроме электричек. Это правда жизни.  

Когда я говорю про покупку жилья в Подмосковье, я всегда говорю о том, что все города-спутники ужасно забиты
Константин Барсуков

Если купить квартиру в городе-спутнике и квартиру в городе, который дальше километров на 20, цена будет разная, а с точки зрения транспортной доступности это будет не так.

А. М.: Тем более, если это электричка — плюс 10 минут.

К. Б.: Это вообще потрясающий транспорт. Я когда-то жил на юге, а работал на севере. И я добирался 1 час 20 минут, что на метро, что на машине. На электричке можно проехать километров 50 за час и оказаться в центре Москвы, то есть примерно то же самое время потратить. Поэтому когда покупаете квартиру в Подмосковье, нужно обязательно смотреть на то, как далеко станция, а не только на дороги.

А. М.: Вообще самый идеальный вариант — рядом со станцией.

К. Б.: Там может быть шумно. И чем дальше в Подмосковье, там может быть хуже инфраструктура. В городах-спутниках школы и детсады всё-таки лучше развиты.

О том, как изменятся цены на аренду жилья

А. М.: "А что с арендой?" — спрашивает слушатель.

К. Б.: Цены упали. Если в 2014 году однокомнатную квартиру ниже 35 тысяч нужно было ещё поискать, то сейчас можно спокойно найти за 25 тысяч.

А. М.: Мы сейчас про окраины говорим?

К. Б.: Не совсем. Например, в Люблино можно снять двухкомнатную квартиру за 30-32 тысячи. Они будут маленькие, конечно, но тем не менее. 

Но рынок аренды тоже через год ждёт подорожание
Константин Барсуков

А. М.: Это вы говорите про жилые помещения. А что насчёт нежилых?

К. Б.: Нежилыми мы не занимаемся, но я думаю, что там примерно то же самое.

А. М.: "Как вы думаете, будет ли когда-нибудь, как в СССР: отработал врачом 15 лет и как очередник получил квартиру?"

К. Б.: Для некоторых специальностей примерно так и есть. Государство субсидирует военных, учёных. Я бы очень хотел, чтобы учителя и врачи тоже получали такого рода субсидии, это моё искреннее желание. Но я сейчас с радостью вижу, что не только военные, но и молодые учёные приходят к нам с хорошими субсидиями на квартиры.

Теги:
звук, экономикапорусски, недвижимость, москва, подмосковье, квартиры, жилье, эксклюзивы

Другие новости