Статья:
23 мая, 2016 08:00
182

Новые русские помещики

Лайф - о том, как становятся землевладельцами и почему в современной России иметь дело с "мертвыми" душами гораздо удобнее, чем с живыми.

"Продажа заброшенных деревень, сел и хуторов" - заманчивое объявление для желающих почувствовать себя помещиком в 21 веке. На портале "Купить участок с домом" можно подобрать "ненаселенный пункт" на любой вкус. Цены – от 40 до 250 тыс. рублей за га. Самое дорогое предложение - более 4 млн рублей.

- Вам деревню под ферму, турбазу или усадьбу? – сразу спрашивает риелтор Мария. Для фермерского хозяйства рекомендуются деревни покрупнее – более 60 га. А вот под усадьбу отлично подойдет небольшой участок за 1,25 млн. Да и жить там есть где. На 5 га земли сохранились пять домов. Три из них требуют ремонта, а два - пригодны для проживания.

- Дома с печками, кроватями, мебелью, сараями, банями, садами и огородами, - расписывает риелтор достоинства покупки.

Правда, вскоре выясняется, что под агентство недвижимости стилизован личный портал местного фермера Игоря Карпова, а Мария – его жена. Благоустройство заброшенных деревень для них – семейный бизнес. Восемь лет назад Карпов купил в округе Старая Русса Новгородской области более десяти бывших населенных пунктов, а также участки в жилых поселениях. Всего порядка 400 га земли.

28-летний на тот момент петербуржец твердо решил окончательно обосноваться на исторической родине. Сейчас молодой фермер строит дом в заброшенной деревне Подтополье и дорогу к ней. Денег на строительство не хватает, вот и решил продать часть земель. Себе планирует оставить только две бывшие деревни и 200 га земли.  Будет расширять там фермерское хозяйство. А само Подтополье должно превратиться в настоящую семейную усадьбу. Семья у Карпова большая – 12 человек. В возрожденной деревне будут жить и его родители, и сестры с детьми.

Кстати, стать хозяином собственной деревни сейчас может любой желающий. По данным переписи населения, только с 2002 по 2010 годы с карты России исчезли 8,5 тыс. сел и деревень. Еще больше тех, которые на бумаге существуют, но фактически там никто не живет. По состоянию на 2010 год - их более 19,4 тыс. Это на 48% больше, чем в 2002-м. Но все это цифры шестилетней давности. Следующая перепись может показать уже совсем другие результаты. Если раньше деревни пустели, потому что молодежь уезжала в города, то сейчас новое поколение начинает интересоваться бизнесом на деревне.

- Еще совсем недавно землю заброшенных деревень выкупали в основном под дачи, - поясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. – Сейчас другой тренд – землю начинают использовать по целевому назначению. На фоне санкций активно развивается сельское хозяйство и заброшенными деревнями всерьез заинтересовались фермеры. Особенно в Центральной России.

 

Впрочем, построить дома и дороги еще не значит возродить деревню. На карте Новгородской области Подтополья давным-давно нет. Как и других заброшенных сел, ставших объектами "купли-продажи". Все они были исключены из реестра населенных пунктов после того, как умер последний прописанный там житель. Выходит, что по факту деревня есть, а на бумаге – нет. История во многом напоминающая историю гоголевского Чичикова. Только тот покупал мертвые души, а сейчас продаются мертвые деревни. И чтобы вернуть их на карту новым хозяевам придется пройти все круги бюрократического ада.

Когда Карпов покупал деревни, на бумаге они числились как сельхозземли. Он искал хозяев, выкупал паи.

- В те времена у нас такие бои шли! Деревни покупали все кому не лень – с севера, из Москвы, Петербурга, но не как населенный пункт, а как землю, - подчеркивает Карпов.

- Населенный пункт в России нельзя сделать объектом "купли-продажи", - поясняет адвокат Евгений Корчаго. – По документам человек не может стать собственником деревни. Он может выкупить каждый входящий в нее земельный участок и постройку. Только по такой схеме он получит право стать собственником деревни. Сейчас, если все земли населенного пункта принадлежат одному собственнику, то соответственно, и купить можно все сразу.

Впрочем, успев удачно купить землю рядом с родным городом, Карпов вскоре столкнулся с неожиданной проблемой.

- Сейчас пытаюсь вернуть деревням статус жилого поселения и историческое название, но пока ничего не выходит – местные власти не дают, - объясняет фермер. – Душат со всех сторон. Восемь лет уже бьюсь и все без толку. Пока удалось получить разрешение только на дачное строительство.

Но отступать от намеченной цели Карпов не собирается. Он надеется, что когда стройка завершится, деревня снова появится на карте области. "Вернуть деревню в реестр населенных пунктов вполне реально, - поясняет Корчаго. – Но сначала, конечно, она должна иметь вид жилого поселения. То есть нужно как минимум отстроить дома".

Успешный опыт борьбы за возвращение деревень на карту в России уже есть. "Надеемся, что до 1 сентября юридический статус должен быть присвоен двум возрожденным деревням – Калашников хутор и Переселенец, - говорит депутат Законодательного собрания Калужской области Михаил Дмитриков. – Они опустели еще в 80-е годы, но недавно по разным причинам жители стали возвращаться в деревни. Теперь они требуют восстановления статуса населенного пункта".

Но если у Калашникова хутора шансы велики, то насчет Переселенца есть сомнения – устроит ли название правительство. В прошлом году депутаты местного Законодательного собрания одобрили возвращение на карту деревни Аболдуевка, а Дмитрий Медведев утверждать новый населенный пункт отказался. Название показалось неблагозвучным.

Калужские деревни тоже интересуют инвесторов. Во многом за счет близости к Москве. Только прикупить здесь деревеньку будет непросто. Для этого надо приобрести отдельно каждый участок с домом у нынешних хозяев. А ведь они там фактически проживают и не все могут согласиться переехать или жить на территории нового хозяина. К тому же, пока у деревни нет соответствуюшего статуса, то и о сделках с недвижимостью не может быть и речи. На руках у нынешних жильцов только старые документы, в которых указан адрес уже несуществующего населенного пункта. Так и живут - вроде на земле дом есть, а на карте - нет.

В любом случае борьба за юридический статус – это не просто прихоть новых хозяев. На кону еще и бюджетное финансирование. Нет на бумаге муниципального образования, нет и никакой помощи из местного бюджета. "Ни электричество провести, ни дорогу построить, ни адрес присвоить", - сетует Карпов. Всю инфраструктуру ему приходится возрождать за свой счет, а это сотни тысяч рублей. Кстати, фермер сам строит в Подтополье даже православный храм. Какая деревня без церкви?

 

Далеко не всегда сделки "купли-продажи" деревень проходят на радость продавцам и покупателям. Особенно, когда продается населенный пункт вместе с "живыми душами". Три года назад многие жители Челябинской области позавидовали бизнесмену Сейрану Варагяну. Местные активно обсуждали "помещика", который купил целое село вместе с "крепостными". На практике оказалось, что бизнесмен за 16 млн рублей просто выкупил обанкротившееся предприятие ЗАО "Наровчатское", на балансе которого находились и жилые дома. Проживало в них 117 человек.

Действительно, многие бывшие колхозы после распада СССР преобразовывались в ЗАО, которые в дальнейшем обанкротились и были выкуплены. Поэтому, покупая такое ЗАО, человек реально мог получить в собственность целую деревню, ведь при предприятии числились и дома, а практически все жители работали на ближайшем предприятии. В результате получалось, что люди продолжали работать - только уже не на государство, а на нового хозяина. Как получилось и с рядом работников ЗАО "Наровчатское".

Кстати, Сейран Варагян изначально декларировал цели не менее благородные, чем новгородские фермеры – восстановить заброшенное предприятие, возрождать сельское хозяйство, работать и зарабатывать. Только история эта обернулась кошмаром для всего села. Бизнесмен стал требовать, чтобы жители квартиры освободили или выкупили. Они в свою очередь подали в суд против возрождателя "крепостного права".

Сейчас глава Наровчатского сельского поселения Геннадий Разоренов уже не помнит, сколько было судов вокруг спорных домов. Рассказывает только, что после некоторого затишья этой весной суды возобновились. Некоторые жители все-таки не отчаиваются и собираются добиться своего права на квартиры.

- Сейчас ситуация такая – договор купли-продажи у Варагяна есть, а право собственности в Регпалате он не зарегистрировал, - объясняет Разоренов. – Вот и выходит, что он владелец, но не собственник. Жители идут в БТИ, там говорят- здание бесхозное, а в суд приходит Варагян, показывает договор и все –выходит, что право на здание у него есть. Почему он договор не регистрирует - загадка.

Глава поселения считает, что и бизнесмена можно понять. "Он ведь, действительно, надеялся, что получит в собственность все предприятие – и животноводство, и землю, - рассказывает Разоренов. – А в итоге что получилось? Предприятие разорилось, назначили конкурсного управляющего, он выставил имущество на торги. Но, благодаря неустоявшейся системе торгов, сумел повернуть все так, что Варагяну достались теплицы, животноводство и техника, но ни клочка земли. Земля вообще на сторону была продана. А ему вот каково: сено для скота накосить негде! Землю приходится арендовать, сеет на чужих полях".

В итоге, "помещик" оказался без поместья. "Эх, не знаю, что дальше будет, - тяжело вздыхает Разоренов. – После того, как дело получило широкую огласку, Варагян перестал требовать с жильцов плату, не выгоняет их из домов. Но они все еще не знают, что завтра будет. Многие уже смирились. Может, и хотел он все село купить, но купил-то не все. У нас всего 2 тыс. человек живет".

Кстати, похожие истории с продажей домов при агропредприятиях регулярно происходят и в других регионах. Скандалы гремели в Нижегородской и Курской областях, в Красноярском крае. Все заканчивалось одинаково – долгими судебными тяжбами с деревенскими, многие из которых длятся до сих пор. Никто не хочет быть "крепостным".

 

В начале весны одну из деревень у Карпова купил Александр Тестов - писатель, историк и владелец двух музеев живой истории в Ленинградской области. Его новое владение – бывшая деревня Коровкино. Кстати, бывший населенынй пункт по документам тоже сельхозземля. Тестову повезло - он купил деревню по самой простой схеме. Уже не нужно было выискивать хозяев паев, собирать деревню по кусочкам земли, как это приходилось делать Карпову. Новому владельцу досталась сразу вся территория бывшего поселения.

О том, что здесь когда-то кипела жизнь сейчас напоминают только остатки фундаментов домов, а точнее бывшие погреба. По наблюдениям нового хозяина, дворов было не менее 20. Тестов тоже планирует вернуть Коровкино статус деревни и уже в ближайшем будущем перевести сюда семью из Санкт-Петербурга – жену и четверо детей. Планы у него грандиозные – на 50 га земли здесь появятся сразу несколько музеев живой истории. Один из них будет посвящен каменному веку, другой – русской сказке. Третий – эпохе 9-10 веков, когда на этой территории жили одновременно и викинги, и славяне. Именно поэтому Тестов и выбрал Коровкино местом для своего музея – здесь вершилась история.

Правда, проблемы у него те же, что и у соседнего фермера. Пока деревни нет в реестре населенных пунктов, нет и дороги. До Старой Руссы 12 км и никакого асфальта. А дорога нужна, так как вместе с семьей в деревне должен жить целый штат персонала, обслуживающего музей, постоянно будут приезжать посетители. К тому же важно создать и жилой фонд – дома для сотрудников, гостиницы для туристов. Появится и своя ферма. Одним словом, музей должен стать своего рода "деревнеобразующим предприятием".

Строительство комплекса займет 5-7 лет. Сначала потребуется 10 сотрудников, а к моменту полной готовности комплекса – до 100. Так что всем деревенским новоселам работа найдется. "Проект окупится за 7-10 лет, - рассказывает Тестов. – Вообще создание интерактивного музея может обходиться и в 100 тыс., и в несколько миллионов рублей. Наш проект, безусловно, будет достаточно дорогим. Но при этом он может принести хороший доход и сельским жителям, и бюджету Старорусского района".

 

При этом во всем мире деревни уже давно стали полноценным объектом недвижимости. По всей Европе на торги регулярно выставляются не только маленькие села, но и целые города. Там заброшенные деревни нередко превращают в курорты. Бывает, покупатели преследуют и оригинальные цели. Так, в 2013 году небольшую деревеньку Лиибон рядом с Дрезденом купил специалист по альтернативной энергетике Андреас Райтман. Размер поселения - всего 1,5 га, но там сохранились все постройки, фабрика и даже фонтан.

За все это хозяйство немец заплатил 62 тыс. евро. И это была цена мечты. Райтман давно хотел стать главой поселения. Даже участвовал в выборах, но проигрывал. А после того как купил деревню, то сразу же стал бургомистром. И тут же начал планировать переустройство деревни в экопоселение, где электричество будет исключительно от солнечных батарей. Российские "помещики" тоже присматриваются к опыту зарубежных коллег. Но по другой причине – если в деревне нет света, то на все согласования и работы по его проведению требуется пара лет. Именно поэтому фермер Карпов пока коротает вечера в Подтополье с керосиновой лампой. Кстати, как и настоящие помещики в 19 веке.

Теги:
бизнес, эксклюзивы, деревни

Другие новости